Os investidores que querem hackear o sistema e democratizar a habitação
Os problemas sociais nas cidades brasileiras são enormes. Não ter onde morar – ou residir em lugares precários e distantes de tudo – é certamente um dos piores, algo que afeta a qualidade de vida e até a saúde das pessoas. Um estudo da FGV aponta que só no município de São Paulo seriam necessárias 474 mil moradias para zerar o déficit habitacional. Esse estudo é 2019, portanto antes da pandemia, que deixou milhares de pessoas sem ter onde morar. Por outro lado, o número de unidades habitacionais entregues desde 2017 é de apenas 32 mil.
Diante desse cenário, o que fazer?
O primeiro passo, óbvio, é cobrar do poder público políticas que de fato ataquem o problema. Sem uma atuação ativa do Estado as questões sociais não serão solucionadas.
Mas a sociedade e o mercado também podem – e devem – dar a sua contribuição. E um dos caminhos para isso é hackear a cidade para provocar impacto social. Hackear no sentido de inventar caminhos novos, experimentar, pensar diferente em busca de soluções criativas. Hackear, aqui, também significa mudar de dentro pra fora e somar esforços.
É o que vêm fazendo, por exemplo, movimentos como Gerando Falcões, CUFA (Central Única das Favelas) e G10 Favelas, com iniciativas de cunho social, qualificação profissional e empreendedorismo local. A novidade agora é que esse “movimento hacker” começa a chegar ao setor de habitação no Brasil. Na esteira do ESG e liderados por empresários e investidores que querem provocar impacto social, testa modelos econômicos alternativos para o mercado habitacional.
Impacto social
Em linhas gerais, as iniciativas em curso tentam viabilizar habitação por meio de locação a preços acessíveis. Nas áreas centrais, onde estão concentrados os empregos, trabalhadores de baixa renda não conseguem pagar aluguel. Um desses projetos é o SOMA (Sistema Organizado de Moradia Acessível), lançado recentemente na B3 e que pretende levar moradia para pessoas de baixa renda no Centro de São Paulo. O plano é comprar terrenos, construir prédios com recursos captados no mercado e remunerar os investidores, no longo prazo, com o aluguel pago pelos moradores. Aluguel que deverá ter um valor entre 25% a 30% abaixo da média de mercado.
O projeto foi elaborado pelo Grupo Gaia, empresa do setor financeiro especialista em estruturar investimentos de impacto social; pela venture builder Din4mo, que desenvolve negócios com foco na redução das desigualdades; e pela Incorporadora MagikJC, companhia que desde 2016 lança empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida no Centro de São Paulo.
O grupo já captou R$ 14,5 milhões de investimento com empresas como Dexco, Gerdau, Movida, Votorantim Cimentos e P4 Engenharia. O primeiro edifício, com 110 apartamentos, deverá estar pronto em 20 meses, e a meta é lançar 30 prédios até 2030. Mas como obter novos investidores para a empreitada? A aposta é atrair companhias dispostas a investir em projetos de impactos social, embalados pelas metas de ESG.
Demanda reprimida
A ideia do SOMA veio da experiência da MagikJC com os prédios do programa Minha Casa Minha Vida no Centro. “Percebemos que muitas das pessoas que tinham interesse em morar nos nossos apartamentos não conseguiriam adquiri-lo por conta da dificuldade de acessar o financiamento imobiliário. Por inúmeros motivos a Caixa Econômica Federal não aprovava”, afirma André Czitrom, sócio da MagikJC, em conversa com este colunista. “Notamos também que muitas pessoas não queriam comprar, mas alugar. E elas não vão conseguir comprar em lugar nenhum, mas existe uma demanda enorme por moradia”, diz André. Daí o plano de fazer um empreendimento exclusivo para locação acessível.
A opção pelo Centro de São Paulo se deve aos benefícios tanto para o público-alvo, que deixa de gastar horas no transporte de casa para o trabalho, quanto para a cidade como um todo. “O André nos mostrou a importância de povoar o Centro e como isso tem um impacto ambiental, de mobilidade urbana”, diz à coluna João Pacífico, sócio da Gaia.
O projeto-piloto do Fundo FICA
O sistema de locação acessível adotado pelo SOMA já é experimentado no Centro de São Paulo, com algumas diferenças, pelo Fundo FICA, uma associação sem fins lucrativos. O FICA recebe doações mensais principalmente de pessoas físicas. Quando as doações atingem um determinado valor, um novo imóvel é comprado, reformado e alugado a preço de custo para famílias com renda entre dois e três salários mínimos. Atualmente, o fundo mantém dois apartamentos alugados e lançou um crowdfunding para adquirir o terceiro.
“O projeto nasceu em 2015 com um conjunto de profissionais muito inquieto com a ideia de que o Centro de São Paulo está sendo gentrificado, que as pessoas estão sendo despejadas”, disse Renato Cymbalista, professor da FAU-USP e um dos diretores do Fundo FICA, em entrevista ao portal A Vida no Centro. Mas, em vez de apenas reclamar, o grupo queria fazer algo a respeito. “Aos poucos a gente foi construindo o Fundo FICA, que é uma organização não-governamental, uma associação que se utiliza de modelos de associações similares que existem em vários países”, diz Cymbalista, que também é professor do mestrado em Cidades Inteligentes e Sustentáveis da UNINOVE. Como exemplo, ele cita a Holanda, “onde 30% dos imóveis estão na mão dessas associações.”
No ano passado, o FICA ampliou sua atuação com a criação do Compartilha, que tem como objetivo mudar a realidade dos moradores de cortiços em São Paulo. Este projeto também se baseia em locação acessível, mas com uma diferença: enquanto o FICA é um fundo de doações, o Compartilha é um fundo novo com foco em investimentos de impacto social, com aplicação inicial a partir de R$ 10 mil. Além de um aluguel mais baixo, o projeto coloca os imóveis em boas condições, faz gestão predial e promete retorno financeiro aos investidores.
Iniciativas como a do Fundo Fica, Compartilha e SOMA são inovadoras. É certo que ainda são embrionárias e precisam se mostrar escaláveis. Mas o importante é que já estão na rua e buscam, na prática, dar a sua contribuição para que as nossas cidades sejam mais inclusivas e menos desiguais.
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