Nos EUA, cidades adotam medidas radicais para promover moradia
A crise de moradias populares nos EUA já era grave o suficiente antes da Covid-19. Quase um terço das famílias vive de aluguel e quase metade delas gasta mais de 30% de sua renda em habitação. Antes de uma moratória federal ser implementada, no outono passado, cerca de 40 milhões de pessoas corriam o risco de serem despejadas devido ao choque econômico da pandemia. Esse risco pode não desaparecer tão cedo.
Uma das razões para esses números alarmantes é a escassez de moradias realmente acessíveis para quem tem baixa renda. O estoque de moradias públicas acessíveis e permanentes tem diminuído, restando apenas 1,2 milhão de unidades construídas pelo governo federal. Outras moradias a preços acessíveis – muitas das quais são desenvolvidas pelo setor privado por meio de créditos fiscais e subsídios do governo – estão longe de fornecer as cerca de 7 milhões de casas necessárias para pessoas com rendas muito baixas. Dos 20 milhões de lares sobrecarregados de custos nos EUA, apenas cerca de um quarto recebe alguma assistência do governo.
Cada vez mais cidades estão explorando novas maneiras de construir moradias populares e preservar o que já existe. A pandemia criou condições para que as cidades investissem com mais ousadia em moradias populares e assumissem mais controle sobre as forças de mercado que fizeram os preços disparar.
Novas possibilidades estão surgindo com a agenda do governo Biden, e este pode ser o momento mais oportuno em décadas para as cidades começarem a preencher seus déficits de moradias populares. Existem vários modelos promissores – tanto antigos quanto modernos – que mostram como isso pode ser feito. Tudo começa com as cidades assumindo o problema, comprando mais moradias dentro de seu território.
COMECE A COMPRAR EDIFÍCIOS
“Vou ser radical: se realmente queremos resolver o problema da habitação neste país, temos que tirar o máximo possível das habitações privadas das mãos dos proprietários e entregá-lo a proprietários públicos e sem fins lucrativos”, diz James Stockard, ex-comissário de longa data da Cambridge Housing Authority, em Massachusetts, e professor de estudos habitacionais em Harvard.
Por mais radical que pareça, na verdade é simples. Assim como qualquer outro ator no mercado, tudo o que uma cidade teria de fazer para obter esse estoque habitacional seria comprá-lo.
Aconteceu em Dallas, onde, em maio passado, a autoridade habitacional da cidade comprou um prédio de 347 apartamentos ao lado de uma estação ferroviária. Também aconteceu em Missoula, Montana, onde a autoridade habitacional da cidade prevaleceu em uma guerra de licitações para comprar e manter um complexo de apartamentos de 96 unidades com preço acessível. Aconteceu até mesmo em Gary, Indiana, onde a autoridade da cidade comprou uma escola primária desativada e planeja transformá-la em moradias populares.
Apesar das barreiras de financiamento e dos desafios políticos, cidades de todo o país mostraram é possível. Mas nem de longe percebem que isso é uma opção. “Simplesmente não está no radar deles. ‘Prestamos serviços de polícia, recolhemos o lixo, pavimentamos as ruas, mas não compramos casas’”, afirma Stockard.
Em Cambridge, a autoridade habitacional tem sido agressiva ao aumentar o estoque de moradias populares da cidade, comprando propriedades existentes e pagando uma grande quantia adiantada aos proprietários de edifícios para que eles estendam o período de acessibilidade das moradias construídas com subsídios federais, que às vezes duram apenas 15 ou 30 anos. “A autoridade apenas deu ao proprietário de um prédio um grande cheque, mas comprou mais 50 anos de acessibilidade para 500 casas. Cidades inteligentes e determinadas, especialmente aquelas com alguns recursos, podem comprar essa acessibilidade por mais alguns anos”, explica Stockard.
Ele observa que cidades com muitos recursos, como Cambridge, têm mais facilidade para cortar uma fatia de seus orçamentos para fazer essas aquisições; mas mesmo as cidades menos ricas podem encontrar maneiras. Um exemplo é o redirecionamento de recursos de curto prazo, como parte do orçamento de um abrigo de emergência, para financiar habitação de apoio permanente para os sem-teto. Os fundos têm objetivos semelhantes e o redirecionamento de alguns deles pode fornecer benefícios de longo prazo.
Empreendimentos habitacionais de baixa renda no mercado aberto são uma maneira simples de as cidades comprarem e preservarem moradias populares. Em King County, Washington, a autoridade habitacional criou e mantém 7 mil unidades habitacionais desde 2000. Minneapolis e St. Paul têm um fundo de preservação de moradias populares que está prestes a comprar 1,5 mil casas nessas cidades. E em Los Angeles, o conselho municipal acaba de aprovar um plano para expandir seus esforços para comprar e manter moradias populares, estabelecendo a meta de comprar 10 mil unidades até 2030. Com cerca de 10 milhões de famílias em todo o país gastando mais de 50% de sua renda com aluguel, esses números estão muito abaixo da necessidade geral, mas são começo.
O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) tem ajudado a administrar as autoridades de habitação. Por meio de um novo programa chamado Moving to Work, algumas dezenas de autoridades habitacionais passam a ter mais flexibilidade na forma como usam o financiamento federal, permitindo que autoridades como a de Cambridge comprem e preservem as moradias existentes – e até mesmo desenvolvam novos projetos. O departamento planeja expandir esse programa para outras 100 autoridades habitacionais até 2022.
Com a pressão extra da pandemia, o Congresso fez alguns esforços notáveis para compensar os desafios habitacionais, incluindo a moratória temporária de despejo e a distribuição de cerca de US$ 47 bilhões em assistência de curto prazo para aluguéis. Os novos compromissos de financiamento do governo Biden poderiam acelerar e expandir esses esforços.
Com base em uma plataforma de campanha que propôs cerca de US$ 85 bilhões em incentivos e financiamento para moradias populares, a administração de Biden também deu o grande passo ao incluir US$ 213 bilhões em financiamento para moradias populares no novo orçamento de US$ 2 trilhões destinados a infraestrutura. O plano visa construir, preservar ou reformar um total de 2 milhões de casas, além de colocar US$ 40 bilhões em manutenções de longa data e necessidades de infraestrutura no sistema de habitação pública. “O nível de verbas e a posição central na legislação refletem um reconhecimento de que a estabilidade habitacional está totalmente interligada com a recuperação econômica, a recuperação da COVID, a igualdade racial e as questões de mudança climática”, diz Sunia Zaterman, diretora executiva do Council of Large Public Housing Authorities.
AJUDE A CONTROLAR OS PREÇOS DE HABITAÇÃO
Quanto mais moradias tiverem, mais as cidades serão acessíveis.
Um exemplo pode ser visto em Berlim, na Alemanha, onde empresas imobiliárias estatais possuem e administram mais de 325 mil unidades habitacionais em toda a cidade.
A cidade controla as companhias de habitação e, por isso, pode também controlar o preço das moradias.
Mas essa participação do Estado no mercado imobiliário não é simplesmente um resquício do comunismo da Alemanha Oriental. É uma resposta direta ao aumento vertiginoso dos custos de moradia, que vêm crescendo há vários anos. Parte da razão pela qual a cidade tem conseguido aumentar seu estoque de moradias é por meio de uma lei estadual que permite o direito de preferência na venda de imóveis residenciais.
Embora a abordagem de Berlim seja mais agressiva, as moradias estatais fazem sentido na Alemanha porque grande parte da população mora de aluguel. Há 21 milhões de apartamentos para alugar em todo o país e em algumas cidades, como Berlim, Frankfurt e Hamburgo, mais de 70% da população mora de aluguel.
As coisas não são tão diferentes nos EUA. De acordo com uma análise de 2018 da Zillow, os locatários representavam mais de 60% dos domicílios em Nova York, Los Angeles, São Francisco, Oakland, Miami, Boston e Washington. Das 50 maiores cidades do país, 29 têm domicílios locatários como maioria. As moradias de propriedade da cidade atendem apenas a uma pequena fração dessa demanda de locatários. Em Los Angeles, uma cidade de 4 milhões de habitantes, a autoridade habitacional possuía menos de 7 mil unidades de moradia públicas em 2019. A New York City Housing Authority tem o maior estoque de habitações públicas dos Estados Unidos, mas ainda possui apenas cerca de 170 mil unidades habitacionais – acomodando apenas 5% das aproximadamente 3 milhões de residências da cidade.
Essas cidades podem aprender lições com o sistema alemão, de acordo com Willow Lung-Amam, pesquisadora sênior em Estudos de Governança do Brookings Institution. “Em muitos países europeus, o Estado possui grande parte das moradias e é assim que elas são protegidas. Por algum motivo, essa é – e sempre foi, historicamente – uma conversa realmente desagradável neste país, e acho que precisamos mudar isso”, diz ela.
Algumas cidades nos Estados Unidos agora têm uma estrutura legal para facilitar a compra de moradias. Em Washington, uma lei de direito de preferência dá à cidade a possibilidade de comprar propriedades a preço de mercado quando forem colocadas à venda. Outra lei parecida dá aos inquilinos o mesmo direito quando o proprietário propõe uma venda. Outras cidades, incluindo São Francisco e Portland, em Oregon, fizeram movimentos semelhantes.
SEJA CRIATIVO
O governo federal continua sendo o principal financiador de moradias populares – por meio de créditos fiscais para moradias de baixa renda dados a incorporadores e subsídios de aluguel, anteriormente conhecidos como Section 8 Vouchers, dados diretamente aos locatários. Isso significa que ele tem o poder de distribuir os recursos para atender a uma demanda cada vez maior por moradias populares. Mas desde que o governo federal basicamente parou de construir projetos de habitação pública na década de 1960 e aprovou uma lei, nos anos 90, que o impede de construir mais, as cidades foram deixadas para determinar como esse financiamento é distribuído e onde os projetos são construídos ou mantidos.
Com uma quantia histórica de verba federal sendo colocada sobre a mesa, a responsabilidade agora recai sobre as cidades. Em muitas cidades, há oportunidades nas unidades habitacionais do início da década de 1990, desenvolvidas com o programa de crédito fiscal e que podem ser convertidas em moradias de preço de mercado após o requisito de 30 anos de acessibilidade. As cidades devem se considerar licitantes viáveis quando os proprietários de prédios procuram lucrar com seus investimentos e vender no mercado aberto.
Autoridades habitacionais se beneficiam por não terem que pagar impostos imobiliários, repassando economias aos moradores. Possuir moradias acessíveis pode até ser lucrativo, com algumas autoridades de habitação capazes de construir um programa de fundos para novos desenvolvimentos. A maioria não faz isso, porém, por razões que incluem regras do HUD que impedem que os fundos sejam usados para o desenvolvimento, uma possível (ou real) falta de financiamento para comprar ou desenvolver um projeto, ou falta de vontade política.
O setor privado está começando a preencher essa lacuna e está colhendo frutos. Em Charlotte, na Carolina do Norte, os investidores de impacto social financiaram um esforço para comprar e manter moradias acessíveis pelos próximos 20 anos. E em Arlington, Virgínia, a Washington Housing Conservancy planeja conservar ou criar 1,3 mil unidades de habitação acessível perto do novo QG2 da Amazon, usando financiamento abaixo do mercado do novo Fundo de Patrimônio Imobiliário da Amazon, de US$ 2 bilhões. Esses esforços são bem-sucedidos, tanto por sua inovação quanto pelo ritmo lento de ação no nível da cidade.
Há também o desafio de reunir apoio político para grandes mudanças na política habitacional. E a maioria das cidades enfrentará a inevitável limitação de financiamento.
Mas mesmo sem a enorme infusão de financiamento proposta no plano de infraestrutura do governo Biden, cidades criativas e autoridades de habitação podem explorar as fontes de financiamento existentes.
As cidades podem não começar de repente a comprar grandes quantidades de moradias acessíveis ou encorajar seu desenvolvimento em uma escala necessária para lidar com a escassez de moradias. Existem algumas coisas poderão ser feitas para corrigir isto. Mudanças políticas, como a reforma do zoneamento que eleva as restrições onerosas ao desenvolvimento mais acessível para mais famílias, melhores processos de autorização que permitem que unidades de habitação acessórias sejam construídas em quintais e permitindo que habitações pré-fabricadas ou modulares sejam mais facilmente aprovadas. Focar o desenvolvimento perto do trânsito e reinvestir em bairros onde a acessibilidade existe, mas os empregos também não podem ter benefícios a longo prazo.
Existem muitas abordagens comprovadas. Mas se as cidades querem dar um grande primeiro passo para resolver problemas de acessibilidade habitacional, talvez seja hora de começar a comprá-los.
