Reutilização adaptativa: dando novo propósito a prédios antigos
No bairro de Gowanus, localizado no Brooklyn, uma fundição metálica centenária foi transformada em um centro de artes cênicas de última geração. Datado de 1901, o antigo armazém tinha uma estrutura essencialmente industrial, que embora desgastada, havia sido construída com uma preciosa madeira de pinheiro — proveniente de florestas que foram destruídas durante o boom da construção civil dos anos 1900 nos EUA. Agora, o bairro tem um prédio decrépito a menos e mais um destino cultural.
(Crédito: Naho Kubota / cortesia CO Adaptive)
Esse tipo de reutilização adaptativa, na qual um prédio antigo é reconvertido para atender a um novo propósito, está em voga há décadas. O ano de 2021 começou com um dos maiores projetos de reutilização adaptativa já construídos, quando o prédio do James Farley Post Office no centro de Manhattan foi transformado no Moynihan Train Hall. Mais tarde naquele ano, em Beloit, Wisconsin, uma usina de energia a carvão de 1908 renasceu como um vibrante campus universitário. Em Houston, uma antiga loja de departamentos da Sears foi transformada em um centro de inovação. E em St. Louis, a antiga sede do Post-Dispatch tornou-se um edifício residencial com 51 unidades de apartamentos tipo flat.
A crise climática acelerou a busca pela reutilização adaptativa. Edifícios geram quase 40% das emissões globais anuais de CO2 e 11% disso vem de materiais e construção civil. Os edifícios mais sustentáveis são os que já existem. Então, e se o planejamento urbano das grandes metrópoles estivesse concentrado em não construir mais prédios novos em 2022 e, em vez disso, reutilizasse os que estão desapropriados? Apostar em projetos residenciais que levam cerca de um ano para serem revitalizados é uma abordagem alternativa que precisa considerar adversidades e limitações óbvias, mas olhar para a quantidade de construções existentes nas cidades pode ajudar muito mais do que apenas o clima. Nos últimos três anos, quase 800 edifícios antigos foram convertidos em apartamentos. E como a pandemia continua fechando propriedades em todo o mundo, cada vez mais edifícios como escritórios, hotéis e shoppings podem entrar na jogada.
(Crédito: Naho Kubota / cortesia CO Adaptive)
Em Gowanus, o novo teatro foi projetado pela Co Adaptive, um estúdio de arquitetura que se especializou em reformar edifícios para serem mais eficientes em termos de energia. Quando os arquitetos chegaram em 2017, o telhado estava vazando, os sistemas de AVAC (Aquecimento, Ventilação e Ar Condicionado) estavam desatualizados e as janelas tinham sido fechadas com tábuas. “Outra pessoa teria visto isso como uma pilha de lixo e demolido o prédio”, diz Ruth Mandl, que foi cofundadora da Co Adaptive em 2011 com seu marido Bobby Johnston. “Nosso papel como arquitetos é um exercício de mostrar o que já existe e celebrar isso.”
Os arquitetos restauraram e repararam a estrutura existente, reinstalaram a clarabóia por cima da área principal, envolveram as paredes exteriores com painéis isolantes e expuseram uma camada de tijolo no interior. Eles removeram um piso para dobrar a altura do teto e reutilizaram as vigas do piso como guarda-corpos. “Tudo o que não usamos era recolhido por uma empresa de recuperação de madeira local para fazer pisos e painéis”, recorda Mandl.
(Crédito: Naho Kubota / cortesia CO Adaptive)
UMA BENÇÃO PARA O MEIO AMBIENTE
Em grande escala, a reutilização de edifícios pode ter enormes repercussões ambientais. “Existe uma frase conhecida de que o prédio mais sustentável é aquele que nunca foi construído, e isso é incrivelmente verdadeiro”, afirma Marta Schantz, vice-presidente sênior do Greenprint Center for Building Performance do Urban Land Institute, especializada na redução de emissões de carbono em edifícios.
Vale ressaltar que, de acordo com Schantz, apenas 1% das obras concluídas a cada ano podem ser categorizadas como novas construções. O impacto desse 1%, no entanto, pode ter consequências devastadoras para o meio ambiente. “Globalmente, estamos no caminho para construir uma nova cidade de Nova York a cada mês pelos próximos 40 anos”, revela Schantz.
A pegada de carbono de um edifício pode ser dividida em duas categorias. Primeiro: emissões de carbono incorporadas (isso inclui qualquer CO2 criado durante a fabricação de materiais, o transporte desses materiais e a própria construção). Segundo: emissões operacionais de carbono (o que é necessário para operar o edifício depois de construído). O último pode ser reduzido com atualizações de energia e energia renovável. O primeiro é irreversível. “Se não construíssemos um único prédio novo em 2022, evitaríamos todo esse carbono incorporado”, destaca ela.
Moynihan Train Hall na estação da Pensilvânia, 2021 (Crédito: Angela Weiss / AFP / Getty Images)
A REALIDADE FINANCEIRA
Um hiato na construção de novos edifícios, mesmo que por um ano, poderia ajudar a reduzir drasticamente a pegada de carbono da indústria da construção civil. Mas isso não sai barato. Em Atlanta, um antigo prédio da Sears foi transformado em um centro de uso misto chamado Ponce City Market em 2014. Embora agora seja o lar de 90 empresas, custou US$250 milhões para ser desenvolvido. De volta a Manhattan, o Moynihan Train Hall em Manhattan custou US$1,6 bilhão. Isso não quer dizer que todo projeto de reutilização adaptativa demandará recursos milionários, mas muitos vêm com uma série de considerações arquitetônicas e de engenharia, além de requisitos de preservação histórica, se for um marco.
The Chocolate Works (Crédito: cortesia de Carl Dranoff)
Carl Dranoff fez carreira com projetos de reutilização adaptativa. Nos anos 80, o desenvolvedor da Filadélfia usou créditos fiscais históricos federais para financiar a conversão de mais de 20 fábricas e armazéns subutilizados em apartamentos como The Chocolate Works, Wireworks e Touraine. Como cofundador do Historic Landmarks for Living — então o maior reabilitador de edifícios históricos no país — ele ajudou a desencadear o boom de reutilização adaptativa da cidade. Então, ele diz, “o reúso adaptativo caiu em um abismo”.
Touraine (Crédito: cortesia de Carl Dranoff)
Para Dranoff, a reutilização adaptativa requer o que ele chama de “fundamento econômico”. Isso vem com investimentos pesados e tem que fazer sentido para os negócios. É aqui que as mudanças de zoneamento, incentivos fiscais e vários outros incentivos estaduais e federais entram em jogo. Os créditos fiscais históricos, em particular, desempenharam um grande papel na carreira de Dranoff, mas para os edifícios serem listados no Registro Nacional, eles precisam ter pelo menos 50 anos — e nem todo prédio de 50 anos é digno do status de marco histórico. “Se você não tivesse [esses créditos], reutilizar um prédio antigo custaria mais do que construir um novo.”
The Wireworks (Crédito: cortesia de Carl Dranoff)
Os EUA estão atolados em uma crise imobiliária há décadas. Enquanto isso, o governo sozinho possui cerca de 45 mil edifícios subutilizados ou subutilizados em todo o país. Muitos deles são os principais candidatos a se transformarem em estoque habitacional.
Ao longo dos anos, muitas moradias foram criadas por meio de projetos de reutilização adaptativa. Na Filadélfia, quase 2 mil edifícios foram convertidos em apartamentos desde a década de 1950 até 2010. São cerca de 11.200 apartamentos em hotéis, prédios de escritórios e fábricas abandonadas.
Em outros lugares, um número crescente de cidades, incluindo Los Angeles e Phoenix, tem aprovado leis que facilitam a transformação de edifícios antigos em moradias. Em 1999, a cidade de Los Angeles adotou a Adaptive Reuse Ordinance (Portaria de Reutilização Adaptativa), que abriu caminho para que os proprietários convertessem os andares superiores dos prédios históricos do centro em condomínios e apartamentos. Entre 1999 e 2008, o centro de LA ganhou cerca de 7.300 unidades habitacionais em prédios desocupados há muito tempo (em comparação com 4.300 unidades nos 30 anos anteriores à aprovação da lei). Em 2021, o Conselho Municipal de LA aprovou uma expansão da lei em toda a cidade, contanto que seja usada apenas para moradias abaixo das taxas de mercado. Mais de 4.300 conversões de apartamentos estão programadas para começar em 2022.
De acordo com um artigo da Central City Association de Los Angeles, se Los Angeles convertesse entre 5% e 10% de seus 14.399.971,2 metros quadrados de escritórios em moradias, poderia gerar entre 8 mil e 16 mil novas residências. Considerando que meio milhão de unidades habitacionais populares seriam necessárias para atender à demanda em 2019, isso mal faria diferença. Mas o jornal observa que “milhares de unidades residenciais adicionais poderiam ficar disponíveis se hotéis, espaços de varejo, edifícios industriais obsoletos e estruturas de estacionamento também se qualificassem para reutilização”, informa o estudo.
Com a mudança contínua para trabalhar em casa, as cidades com escritórios vagos também podem ser excelentes candidatos. Em outubro de 2021, Dallas liderou os rankings com uma taxa de vacância de escritórios de 28% ; Manhattan estava com 9%. (Para constar, o One Wall Street — um marco histórico Art Déco de 56 andares em Lower Manhattan — está agora sendo transformado em um prédio de condomínio com 566 unidades, tornando-se o maior escritório para conversão residencial na história da cidade de Nova York.)
Renderizações do One Wall Street (Crédito: cortesia de Macklowe Properties)
De acordo com Dranoff, no entanto, escritórios podem ser difíceis de converter em habitações porque, muitas vezes, suas placas de piso são muito grandes e muitos não têm janelas operáveis. Para ser adequado para habitação, um edifício precisa ter a combinação certa de luz natural, fluxo de ar, janelas com abertura e volume para ser transformado em habitação. “Se você quisesse construir muitas unidades habitacionais rapidamente, você pegaria edifícios com 18 metros de largura que poderiam ser convertidos em um corredor no meio e casas em ambos os lados”, diz ele. E como a pandemia continua afetando as viagens, especialmente o tipo de negócios, ele diz que alguns hotéis podem se tornar obsoletos e podem ser “grandes candidatos”.
Renderizações do One Wall Street (Crédito: cortesia de Macklowe Properties)
O sucesso dessas conversões dependerá da habilidade arquitetônica, mas também de quanto dinheiro os desenvolvedores (e as cidades) estão dispostos a investir nelas. A partir de 2022, a Filadélfia reduzirá o imposto sobre propriedades, o que incentivará os desenvolvedores a escolher a reutilização adaptativa em vez de novas construções residenciais. (Embora, na opinião de Dranoff, se um edifício fosse um candidato fraco para reutilização antes, a redução de impostos não fará tanta diferença.) Em outras boas notícias para os proponentes da reutilização adaptativa, ele diz que muitos edifícios que foram construídos durante o boom imobiliário dos anos 70 agora podem ser oficialmente listados como históricos. “Agora estamos em 2022, novos bairros inteiros podem se qualificar”, declara.
Mesmo assim, Dranoff diz que nenhuma quantidade de projetos de reutilização adaptativa seria suficiente para atender nossa demanda atual por casas. “A habitação é a nossa maior deficiência hoje como país; não seríamos capazes de produzir moradias suficientes porque seríamos limitados pela oferta ”, avalia ele. Os projetos de reutilização adaptável podem não ser suficientes para atender à demanda por moradias do país, mas podem nos ajudar a reduzir a crise climática.
Não há como proibir a construção de novos edifícios em 2022, mas se tivermos que construir de novo, vamos construir para durar, para que em 50 anos, os arquitetos do futuro olhem ao redor e encontrem maneiras criativas de adaptar o que estamos construindo hoje.
